Comparazione del Calcolo IMU per tutte le categorie catastali: ennesimo inghippo per le banche o scarsa informazione ?


La reintroduzione dell’ICI, Imposta Comunale degli Immobili, attraverso il nuovo tributo IMU, Imposta Municipale Unica, ha indubbiamente scosso il paese. In queste ore sono arrivati ulteriori chiarimenti sulla modalità di applicazione delle aliquote. In questo post  presentiamo una tabella comparativa dell’IMU che simula il calcolo del tributo per le diverse categorie catastali sulla base della migliore informazione a disposizione oggi.

Il metodo di calcolo è sempre lo stesso:

IMU = Base Imponibile (rivalutata del 5%) x Coefficiente di Rivalutazione x Aliquota

per il dettaglio si veda il post precedente.

I punti cruciali sono due: come viene determinata l’aliquota comunale e come viene applicato il coefficiente di rivalutazione. In queste ore il quadro si è delineato con maggior chiarezza, ne riassumiamo i punti salienti:

  • l’aliquota standard per il calcolo dell’IMU è dello 0,76%
  • per le prime case si applica una aliquota ridotta dello 0,4%
  • i comuni possono variare l’aliquota in ragione 0,3%, in più o in meno
  • per le prime case o gli immobili dati in affitto, la variazione dell’aliquota comunale è ridotta allo 0,2%, sempre in più o in meno

Infine, per le prime case viene applicata una riduzione fissa di 200€.

Si lascerebbe intendere, quindi, che i comuni abbiano facoltà di variare in negativo le aliquote IMU. Questa ipotesi, ovviamente, non è nemmeno degna di essere presa in considerazione: anche perché appare veramente incomprensibile come i comuni possano erodere la quota di tributo dovuta allo stato.

Ma le sorprese arrivano analizzando il coefficiente di rivalutazione, che varia invece a seconda della categoria catastale dell’immobile. E’ già, perché dietro a ciò che in tutti i mezzi di informazione viene presentato come un banale moltiplicatore, si potrebbe celare in realtà un inghippo bello e buono (pur se in continuità con i precedenti coefficienti) : un coefficiente di rivalutazione o svalutazione. Infatti, l’operazione di moltiplicazione per 160 della base imponibile equivale ad imporre una rivalutazione del 60%, è il caso delle abitazioni private. Moltiplicando invece per 60 si applica in realtà una svalutazione del 40%. Guarda caso, questa singolare svalutazione viene applicata alle grandi strutture a fini di lucro, proprio le più ricche: banche, case di cura private, fabbricati agricoli tipicamente in mano ai grandi possidenti, alberghi, cinema, teatri etc.

Analizziamo il moltiplicatore in dettaglio:

  • Cat A, C/2, C/6, C/7 (esclusi A/10): Abitazioni private, magazzini, stabilimenti balneari e tettoie vedranno rivalutare la rendita catastale del 60% (moltiplicatore 160).
  • Cat. A/10: Uffici e studi privati subiranno una svalutazione del 20% (moltiplicatore 80) .
  • Cat. D: Teatri, grandi strutture sportive, banche, ospedali, alberghi, case di cura private, fabbricati agricoli e tutte le strutture connesse ad attività a fini di lucro subiranno una svalutazione del 40% (moltiplicatore 60).
  • Cat. C/1: I locali adibiti a negozi e botteghe verranno svalutati del 45% (moltiplicatore 55).
  • Cat. B, C/3, C/4, C/5: laboratori artigiani, fabbricati per esercizio sportivo senza fine di lucro, stabilimenti balneari e curativi senza fini di lucro subiranno una rivalutazione del 40% (moltiplicatore 140).

Quindi, ad esempio, gli artigiani subiranno una rivalutazione dei propri locali mentre i commercianti e gli sudi privati godranno di una svalutazione. A farsi carico dei maggiori sacrifici sarà proprio la fascia più debole: artigiani, privati e le associazioni non a fini di lucro. Ad avere la meglio sono i negozianti, con uno sconto sulla rendita catastale che sfiora la metà: il 45% per l’esattezza. E’ una misura tutto sommato auspicabile, ma non si capisce come mai ai poveri artigiani tocchi invece una rivalutazione del 40%.

I grandi ricchi, cioé coloro che possiedono strutture a fini di lucro come case di cura private, banche, cinema, teatri, stadi, avranno addirittura un bello sconto sulla rendita catastale (indirettamente, attraverso la base imponibile): il 40%. Le strutture invece adibite ad attività non a fini di lucro come palestre o associazioni dilettantistiche subiranno lo stesso trattamento di un artigiano, con una rivalutazione del 40%. Insomma, tanto si sconta alle attività a fini di lucro, tanto si aumenta a quelle non a fini di lucro.

La tabella seguente mostra una comparazione dell’IMU per le diverse categorie catastali, con i relativi coefficienti di rivalutazione o, marcati in rosso, svalutazione. Abbiamo mantenuto le due colonne per le aliquote statali, che diventa la IMU minima possibile, e comunali, la massima. Appare infatti impossibile che i comuni stabiliscano una riduzione dello 0,3% (0,2% per la prima casa).

Se la tecnica di calcolo fosse confermata in questo modo, come anche La Repubblica riporta, si tratterebbe di una operazione decisamente iniqua.

Comparando i tributi per le diverse categorie catastali si osservano diversi fenomeni interessanti: un artigiano che opera in un piccolo locale con rendita catastale di 600€, considerando l’aliquota statale più la comunale, pagherà una IMU di 934,92€. Uno studio privato a parità di rendita pagherebbe invece 534,24€, mentre un piccolo sportello bancario 400,68€ . Ad andare meglio di tutti sono i piccoli negozi: 367,29€. Una prima casa privata pagherebbe invece, grazie alla detrazione, “solo” 404,80€. Ad essere letteralmente tartassati sono i possessori di piccole seconde case, un appartamento di pari rendita si troverebbe gravato di un tributo pari a 1068,48€.

Ribadiamo che la reintroduzione dell’ICI è una manovra necessaria, da cui nessuno può esimersi, ma va fatta con equità. L’applicazione di questi moltiplicatori mantiene in vita una serie di anomalie, già in essere, piuttosto singolari, così come è piuttosto singolare che ad accorgersene sia un piccolo blog privato.

Va da sé che questi calcoli sono puramente ipotetici e che occorre attendere la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, ma è sempre bene valutare con occhio critico e piena coscienza. A voi la tabella, cliccate per ingrandire e … ne vedrete delle belle.

Tabella comparativa IMU per le diverse categorie catastali – simulazione (clicca per ingrandire)

 


>>>vedi la tabella con le nuove aliquote .

>>>vedi la tabella con le aliquote effettive del comune di Roma.

>>>vedi la tabella comparate delle aliquote per i comuni italiani

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21 risposte a Comparazione del Calcolo IMU per tutte le categorie catastali: ennesimo inghippo per le banche o scarsa informazione ?

  1. Pingback: Il calcolo dell’ IMU: una stangata necessaria | LidiMatematici

  2. Alegio scrive:

    Il confronto diretto tra le aliquote è scorretto perchè immobili simili (anche se per alcune categorie si ragiona in mq e per altre in numero di vani dell’immobile) ma appartenenti a categorie diverse hanno rendite catastali molto diverse già in partenza (la categoria C1/negozi ad esempio ha spesso rendite catastali circa 2 volte/ 2 volte e mezzo la categloria A/abitazioni). Quindi i moltiplicatori che erano diversi già adesso sono stati aumentati tutti circa de 60% (da 100 a 160 le abitazioni, da 34 a 55 i negozi e le botteghe e da 50 a 80 gli uffici). In questo senso non si può certo affermare che ci sia stata disparità.

    • lidimatematici scrive:

      Osservazione pertinente: il punto cruciale è peró proprio nella differenza di incidenza tra le varie categorie. Nel caso del negozio, una attività commerciale puó essere tranquillamente svolta in un locale di 30mq, rendendo comunque quanto bisogna. In assenza di una informazione dettagliata il risultato netto è quello dei calcoli di cui sopra, sempre se vengono confermati cosí come sono. Potrebbe essere stato ad esempio opportuno ritoccarle in favore delle famiglie, con l’occasione. Intanto, comunque, fare due conti è sicuramente opportuno.

  3. usacciiu scrive:

    Ecco di quanto sono stati aumentati i coefficienti di moltiplicazioni degli imponibili
    Abitazioni da 100 a 160 = +60
    Negozi da 34 a 55 = +21
    Terreni agricoli da 75 a 120 = +45
    Ex fabbricati rurali ora D10 da 0 a 60 =+60
    Chi ha scritto questo articolo lo ha fatto solo per creare confusione e consumare come si diceva una volta inchiostro.

    • lidimatematici scrive:

      Le critiche sono sempre benvenute: gli aumenti dei moltiplicatori meritano sicuramente ulteriore analisi. Sta di fatto che i conti sono proprio questi e poteva essere un’occasione per appianare le differenze piuttosto che lasciarle invariate.

    • CORRETTO!
      Aggiungiamoci anche (questo l’hai dimenticato) che i coefficienti degli uffici (A/10) passano da 50 a 80= +30.
      Condivido in pieno il Tuo commento. Consiglio a LidiMatematici di cimentarsi con i giochini della Bocconi e lasciare ad altri il commento delle misure economiche….
      Salutoni a tutti!!

      • lidimatematici scrive:

        E’ proprio grazie al fatto che non voene dato spazio alle analisi puntuali che le cose stanno come vediamo oggi. Il commento delle manovre è sicuramente materia da economisti, ma le cifre sono – tragicamente – queste. A pagare erano, e lo saranno dopo questo aumento omogeneo che mantiene viva una forte sperequazione, comunque le classi deboli.

    • Ale scrive:

      In tempo di crisi mai sprecare inchiosto!
      Dò ragione a te sia per quanto riguarda l’inchiostro..sia per quanto riguarda il calcolo dell’imu!
      il coefficiente non è una %..è un moltiplicatore..
      Se prendiamo ad esempio il coefficiente dell’anno scorso per i negozi c’è stata una rivalutazione perchè si è passati da 34 a 55..La SVALUTAZIONE si aveva se si passava da 34 a 10 ad esempio!
      Ripeto non è una %..è semplicemente un coefficiente moltiplicativo.

      • LidiMatematici scrive:

        Il coefficiente di moltiplicazione rappresenta un aumento percentuale, mediante una semplicissima operazione di trasformazione.

        • Ale scrive:

          Mi perdoni ma davvero non capisco. E Le rispondo perchè voglio davvero capire non sono qui per fare polemica o dire cose inutili che non servono né a me, né a Lei e né a chi legge quest’articolo.
          Innanzitutto non capisco la questione di fondo e cioè: si parla di svalutazione..ma rispetto a cosa?
          Il coefficiente moltiplicativo (anche all’epoca dell’ICI) era calcolato esprimendo una percentuale e poi moltiplicata per 100. Con l’IMU hanno introdotto il coefficiente moltiplicativo che non fa altro che inglobare la %ex ICI e la moltiplicazione per 100. Ma in nessun caso si può parlare di svalutazione. Da come ho capito per Lei se il coefficiente moltiplicativo è 100 c’è rivalutazione.
          Secondo il mio modesto parere però non si può parlare in questi termini.
          Rimango in attesa di Suoi eventuali ulteriori interventi.

          • LidiMatematici scrive:

            Eccomi, con un po’ di ritardo …
            Innanzitutto, la ringrazio per la sua partecipazione al blog.
            Dunque, il moltiplicatore “100”, corrisponde al mantenere inalterato l’imponibile su cui è calcolata la tassa totale.
            Esempio, se la base imponibile (già rivalutata del 5%) è di 1000€, il “valore” dell’immobile si ottiene moltiplicando per 100, quindi 100.000€.
            In realtà il processo è al contrario, cioè l’imponibile è calcolato in funzione del valore dell’immobile per divisione per un coefficiente fisso, ma ai fini del discorso le due cose sono equivalenti.
            Quando si moltiplica per 100, quindi, è come se si mantenesse inalterato il valore dell’immobile ai fini fiscali. Per rivalutare il valore dell’immobile, bisogna quindi moltiplicare per un numero superiore a 100. 160, quindi, corrisponde ad rivalutare il valore dell’immobile del 60%.
            55, invece, corrisponde a “svalutarlo” del 45%. Questa operazione veniva fatta anche con l’ICI e compensa – nel caso dei negozianti – il fatto che questi pagano anche altre tasse oltre al valore dell’immobile.

  4. Su questo non posso che darTi ragione. Anche se io preferisco parlare di redditi bassi piuttosto che di classi.
    Ciao e scusa se sono stato un po’ antipatico. Buon lavoro.

    • lidimatematici scrive:

      Ci mancherebbe ! E’ una situazione oggettivamente drammatica ed è normale che il tono del confronto ne possa risentire. Grazie piuttosto per la partecipazione, un segno importante in questo momento. E’ fondamentale continuare a parlarne.
      Almeno noi blogger abbiamo da lavorare ! ;-)

  5. Roberto de Michelis scrive:

    Non ci sono davvero parole…non voglio ancora condannare l’operato del governo, ma ad oggi e’ davvero una delusione incredibile. Non si riesce davvero a capire che spremendo ulteriormente i cittadini si causa una recessione ancora piu’ forte ? Non si capisce che aumentare la vecchia ICI di una percentuale come minimo del 60 % sia una folle esosita’ ( es. di calcolo : rendita catastale abitazione 1.500,00 aumentata del 5 % diviene 1.575,00, aumentata del 60 % diviene 2.520,00, applicando l’aliquota dello 0,4 statale e dello 0,3 comunale – potrebbe anche essere lo 0,2 , ma viste le difficolta’ dei comuni….. – e detraendo 200,00 euro si paghera’ 1.564,00 euro ) ? Tra l’altro molte abitazioni similare a quelle dell’esempio sono di proprieta’ di pensionati che magari percepiscono 900,00 / 1.000,00 cd, ammesso che siano ancora in vita entrambi…. Non si comprende che tale tassa andra’ ad influire anche sui costi degli affitti ? Tutti sanno che uno dei parametri piu’ importanti per l’economia e’ il rapporto deficit/pil, e’ cosi’ difficile da capire che se si dimunuisce il deficit unitamente alla diminuzione del pil il rapporto non cambia ( es. 100 su 120 equivale a 50 su 60… ) ? Basta spremere chi ormai e’ gia’ troppo spremuto, si deve regolarizzare il ” nero “, renderlo ufficiale e, tramite la detrazione di tutte le spese, eliminare l’evasione ( si stima che il sommerso sia pari a 200 miliardi di euro, la sola IVA su un’eventuale 40 % di capitale speso porterebbe nelle casse dello Stato qualcosa come 16,8 miliardi di euro aumentando in modo considerevole il tanto famigerato PIL…. ) !! Non e’ difficile ipotizzare che questa manovra fara’ sicuramente incassare denaro allo Stato, ma fara’ crollare i consumi ed il risultato finale sara’ pessimo. Per una manovra del genere non servivano certo questi professoroni, non e’ cambiato nulla se non che….non sono aumentate le sigarette, ma presto succedera’ anche questo !! Attenzione, questo paese sta divenendo una bomba pronta ad esplodere e temo che si vivranno momenti di grandissima tensione e paura…..
    La preoccupazione sale, come la profonda delusione e l’indignazione…..
    Saluti
    Roberto

    • lidimatematici scrive:

      Grazie Roberto,
      rileggendo l’articolo e grazie alle puntualizzazioni giustamente sollevate dai lettori, non è immediatamente chiaro che la situazione di sperequazione c’era pure prima. Il problema è che gli aumenti omogenei aggiungono sperequazione alla sperequazione e il rischio di cui parli è vivo e concreto.
      Mai come ora servono nervi saldi, è una situazione che impone uno scatto di reni e “tenere botta”. Non rinunciando, peró ad evidenziare gli aspetti iniqui.

      • Roberto de Michelis scrive:

        Grazie a lei per lo spazio che concede alla gente comune, per il tempo che dedica loro e per le risposte. Si, e’ vero, nervi saldi, ma lei mi insegna che cio’ avviene fino a che le persone riescono a vivere ” degnamente “. Credo che sarebbe importante divenire propositivi, chiedere a gran voce il perche’ di situazioni e provvedimenti adottati e non e prendere il coraggio di denunciare sistematicamente gli enormi sprechi, gli appalti a cifre folli dello Stato / regioni / province. Provo a spiegare.
        Credo che sarebbe sensato e opportuno rendere tutte le spese sostenute detraibili dalla dichiarazione dei redditi. Si eliminerebbe l’evasione creando un forte gettito di tassa indiretta ( IVA ) aumentando la produzione ufficiale e le vendite ( PIL ). Contemporaneamente si dovrebbero ridurre le aliquote fiscali ( max 25/30 % ) e permettere di regolarizzare il ” nero ” mettendo pero’ l’obbligo di spesa del 40 % dello stesso. Tale mia proposta potrebbe essere anche impraticabile, sbagliata o dannosa, ma nessuno spiega a me e alle tantissime persone che la pensano allo stesso modo il motivo per cui non venga applicata o presa in considerazione.
        Risulta a tutti noi che quando un lavoro viene fatto da un privato ha costo 10, quando lo stesso lavoro viene fatto da un condominio il costo diviene 20 e, se fatto dallo Stato / Regioni / Province supera abbondantemente i 30. Tutto cio’ e’ assurdo e deve finire, tutti noi vedendo queste cose dobbiamo arrivare a denunciarle per far finire questo malcostume.
        Tutti noi abbiamo visto appalti e posti di lavoro affidati per raccomandazioni di ogni tipo, ma praticamente mai abbiamo avuto il coraggio di scrivere e di denunciare queste irregolarita’.
        Insomma, prendiamo coraggio per difendere noi stessi e soprattutto i nostri figli. Il nostro paese ha bisogno di tutti noi, di riappropriarsi di una morale e di un senso civico in modo che cio’ che si riforma in basso vada a ricrearsi in alto.
        Forza, esponiamoci e usiamo il coraggio che c’e’ in noi il piu’ velocemente possibile !
        Grazie ancora, un saluto.
        Roberto de Michelis
        robertodemichelis@alice.it

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  7. Dario scrive:

    Dimenticate che per i terreni agricoli l’aumento stimato tra aumento dell’imu e nuova tassa sui fabbricati rurali è dal 300 al 400% a seconda del tipo di azienda

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  9. illuminante scrive:

    Cari matematici i vostri conti sono completamente sballati e direi un po’ demagogici. Voglio solo farvi presente che il catasto italiano e’ assurdo e surreale come quasi tutti i politici che hanno governato il bel paese. Con i vecchi sistemi fiscali in caso di sfitto o uso famigliare della casa, il valore fittizio dove pagare le imposte era bassissimo a differenza di immobili con altre categorie catastali.Cari insigni matematici prima di esporvi al ridicolo, bastava che facevate una semplice verifica se moltiplicate la rendita catastale di un negozio categoria C1x 5%x160 esce fuori un valore fiscale di mercato troppo alto assurdo. In caso di sfitto il negozio pagava le imposte su una rendita fittizzia molto piu’ alta rispetto Ad una abitazione. Cari insigni matematici l’attuale catasto e’ assurdo e demagogico. La domanda che io mi faccio e’ questa:Se noi Italiani sapremo affrontare con serieta’ ed impegno la modernizzazione, con tutte le difficolta che si aprono e si apriranno difronte a noi, oppure non avremo futuro?

    • LidiMatematici scrive:

      Grazie Roberto,
      I conti sono, purtroppo, disperatamente conti. Siamo noi umani ad assegnare un significato o, come nel caso dell’IMU, a pensarli a vantaggio di questo o di quell’altro soggetto.

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